Skal storbyerne kun være for velhavere? Spørgsmålet er i stigende grad aktuelt for særlig København, som ifølge en ekspert er ramt af ‘den perfekte storm’ og skal have styr på, hvordan mere end 100.000 nye indbyggere i løbet af de næste 10 år skal finde et sted at bo. Vel at mærke et sted at bo, som de har råd til.

København er ramt af det dilemma, som storbyer verden over diskuterer ivrigt i disse år: gentrificering. Opkaldt efter det engelske ‘gentry’, betegnelsen for fine folk – hvilket igen er lånt fra det franske genterise, mennesker af pæn og dannet familie.

Når et område gentrificeres, rykker de bedrestillede ind og skubber efterhånden områdets oprindelige beboere ud. Ikke fordi de ønsker det sådan, men fordi efterspørgslen presser priserne op og dermed gør det sværere at komme til for mennesker med lave indkomster.

I København er Vesterbro blevet symbolet på dilemmaet med prisstigninger på over 600 procent siden midten af 90’erne. Men selvom Vesterbro er det mest synlige eksempel, er udviklingen den samme i resten af København og – i mindre grad – de øvrige store byer i Danmark. Der er blevet langt mellem de boliger, som en familie med lave indtægter har råd til, og det kan gøre store dele af byen til fortabt land for andre end den velhavende elite.

[caption id="attachment_54867" align="aligncenter" width="810"] Arbejdspladserne er i storbyerne, og derfor rykker danskerne mod de store byers centre; det gælder særlig de unge. Den anden side af gentrificeringen er en affolkning af flere områder, hvor huse står tomme og er usælgelige.
Foto: Carsten Andreasen / Polfoto[/caption]

Den perfekte storm

Udviklingen er et problem for hele København – og faktisk for hele Danmark, siger direktør Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter.

– De årsager, som ligger bag, er positive. Globaliseringen har givet Danmark et løft, og der er kommet gang i de serviceerhverv, som spiller en stigende rolle og også vil gøre det fremover. Det er godt, for det skal vi leve af. Men det har givet et voldsomt ryk fra land mod by, og det giver to problemer: Det ene er store prisstigninger i særlig København. Det andet er en masse boligspild, efterhånden som huse i dele af provinsen bliver usælgelige, siger Curt Liliegreen.

– Vi ser i nogle områder liggetider på to, tre, ja, over fem år. Husejerne er stavnsbundne til deres ejendomme, eller de er nødt til at sælge med store tab eller lade dem stå tomme. Så mens den underliggende tendens er positiv, er et af problemerne et skævt boligmarked.

Ifølge Curt Liliegreen er problemet langt størst i København. Aarhus, Odense og Aalborg kan også melde om pres på bymidten, men i København breder problemet sig over et langt større område og en række kommuner, og det er svært at løse med pendling, fordi både vej- og tognet i forvejen er belastet.

København er ramt af, hvad han kalder den perfekte storm. En række faktorer spiller sammen om ikke alene at skabe mangel på billige eller i det mindste betalelige boliger i København, men også boliger i det hele taget.

Tilflytningen fra land til by er én faktor. Den skyldes, at det i stigende grad er i byerne, at arbejdspladserne er.

– Indenfor de næste ti år vil København være vokset med 100.000 mennesker; mange af dem er singler, så der er brug for titusindvis af nye boliger, siger Curt Liliegreen.

En anden faktor er, at Københavns Kommune i forbindelse med byfornyelsen fjernede et meget stort antal små, billige og til tider usle boliger. Formålet var at gøre det mere attraktivt for særlig børnefamilierne at blive i byen, der på det tidspunkt var forarmet og præget af en voldsom fraflytning, hvor op mod en tredjedel af beboerne i et kvarter som Vesterbro blev skiftet ud hvert år.

Københavns Kommune satte også en stopper for det støttede byggeri af ungdomsboliger. Det betød mangel på boliger for studerende, og i stedet har forældrekøb af små lejligheder været med til at presse priserne i vejret.

Samtidig har København en markant mindre andel af almene boliger end for eksempel Aarhus, og ventelisterne til de fleste boligafdelinger skal ikke tælles i år, men årtier.

Alt sammen har det været med til at gøre København til en langt mere velhavende by, end den var langt op i 90’erne. Spørgsmålet er, om det også har gjort den til en by udelukkende for velhavere.

København slap billigt

Og dér er vi ikke, siger Curt Liliegreen, som understreger, at København i forhold til husleje, hvad enten det er ejer-, leje- eller andelsboliger, faktisk er i den billigere ende i Vesteuropa.

Stort set alle Europas hovedstæder – også i den gamle kommunistiske østblok  – kæmper med samme problem som København, bare værre. En restriktiv lejelov, hvor udlejere ikke bare kan sætte priserne op og i byggeri fra før 1992 heller ikke frit sætte huslejen, er sammen med bopælspligten, som gælder i det meste byggeri, med til at holde priserne nede i Danmark.

Bopælspligten er en af forklaringerne på, at København i modsætning til flere andre europæiske storbyer, blandt andet Lissabon, Berlin og Barcelona, ikke har oplevet en række opkøb af boliger til korttidsudlejning gennem tjenester som Airbnb.

I andre storbyer med mere liberal lovgivning er huslejerne tordnet i vejret, fordi efterspørgslen er langt højere end udbuddet, og ifølge Curt Liliegreen viser beregninger, at huslejerne i København også ville fordobles, hvis lejeloven blev skrottet og lejen sat fri. Det er ellers fra tid til anden en del af debatten, at lejeloven er med til at holde huslejen kunstigt lav i gamle og meget attraktive boliger, som ingen derfor flytter fra, og at det presser priserne op i resten af byggeriet.

I London, som har et af verdens dyreste boligmarkeder, viste en opgørelse sidste år, at huslejerne nu er så høje, at det årlig trækker en milliard pund ud af byens økonomi og koster tusindvis af arbejdspladser.

Indbyggerne er simpelthen nødt til at bo deres indtægt op, og det efterlader færre penge til at bruge på tøj, restaurantbesøg, klubber, fodbold; hele underlaget af små og større forretningsdrivende lider under, at indbyggerne har færre penge mellem hænderne til forbrug, konkluderer undersøgelsen fra Centre for Economics and Business Research. Samtidig gør de voldsomme huslejer det svært at tiltrække for eksempel sygeplejersker, lærere og politibetjente, som ikke har råd til at bo i byen.

– Dér er København slet ikke, og jeg tror, at mange københavnere slet ikke er klar over, hvor høje boligpriserne er i for eksempel Paris og Stockholm, siger Curt Liliegreen.

– Men der mangler boliger. Der er ikke noget byggeboom i København; byggeaktiviteten ligger for Danmark som helhed langt under, hvad den var i årene før boligboblen. I København bygges der i dag mere på de centrale grunde, men det er stadig mindre end det, som vi vurderer er behovet på langt sigt.

[caption id="attachment_54868" align="aligncenter" width="810"] Københavns teknik- og miljøborgmester Morten Kabell vil inddrage gamle industribygninger og kontorbygninger til at bygge nye boliger fremfor grønne områder.
Foto: Lars Krabbe / Polfoto[/caption]

Tæt, højt – men hvor?

Miljø- og teknikborgmester Morten Kabell (Enhedslisten) fra Københavns Kommune er enig i diagnosen: Der mangler boliger – også til et andet segment end de mest velhavende.

– Vi lider stadig under, at et flertal i Borgerrepræsentationen i 17 år havde sat stop for byggeri af almene ungdomsboliger. Vi har besluttet at bygge flere ungdomsboliger, og vi har gjort det muligt for unge at flytte ind i for eksempel ældreboliger, som ikke er i brug. Men det er ikke nok, erkender Morten Kabell.

Et af problemerne i København har været, at kommunen ønskede flere boliger til børnefamilier. Derfor er der regler om, at nybyggeri i gennemsnit skal være på mindst 95 kvadratmeter.

– Men det gør boligerne dyre, og samtidig bliver der flere og flere, som bor alene. Derfor kommer vi til at kigge på størrelseskravene, så der kan bygges mindre boliger igen. Samtidig har vi blødt op på reglerne om at bygge højt. Der er adskillige højhuse på vej, og det vil også gøre det muligt at bygge flere boliger uden at brede os udover de grønne områder, for det skal vi ikke, siger Morten Kabell.

Det sidste kan dog blive svært at undgå, siger Curt Liliegreen.

– Nogle undersøgelser peger på, at London ikke ville have haft de nuværende problemer, hvis den meget restriktive naturfredningslov var blevet ophævet. Det er svært for byen at udvide, og København kommer også til at tage for eksempel noget af Naturpark Amager op til Ørestad i brug, forudser Curt Liliengreen.

Morten Kabell afviser, at det bliver nødvendigt.

– Grønne områder er noget af det, som københavnerne efterspørger allermest. Vi har brug for flere af dem, ikke for at inddrage dem, siger han og foreslår i stedet at tage gamle industribygninger og kontorbygninger i brug, sådan som det også sker på Carlsberg-grunden. Sidstnævnte er dog ikke for de fattigste – boligerne i de store højhuse sælges for tocifrede millionbeløb.

Liberal Alliances medlem af Teknik- og Miljøudvalget i Københavns Kommune, Heidi Wang, peger også på, at der skal være flere mindre boliger.

– Jeg bor alene på 96 kvadratmeter, men reelt har jeg ikke brug for så megen plads. Vi skal have flere boliger, som passer til en singletilværelse, og så skal vi have gjort boligmarkedet i København langt mere fleksibelt. Jeg ser også gerne, at det bliver lettere for for eksempel fire-fem unge mennesker at skabe bofællesskaber i nogle af de store lejligheder, siger hun.

Til gengæld mener hun, det er forkert at støtte opførelsen af ungdomsboliger.

– Vi skal have fokus på almindelige boliger. Så vil der også blive plads til de unge. Problemet er boligmangel, ikke mangel på ungdomsboliger.

Heidi Wang understreger, at hun udtaler sig på egne vegne, da partiet snart skal diskutere en egentlig boligpolitik.

– Men vi burde som kommune kunne skabe nogle rammer for byggeriet, som i højere grad tager højde for en moderne livscyklus, hvor vi har andre behov som unge end som familier og igen nogle andre, når børnene er flyttet hjemmefra, eller vi er blevet skilt, ligesom mange vælger at leve alene.