Ti kommuner og en lang række boligorganisationer skal i den kommende tid lægge detaljerede planer for omdannelsen af landets 15 hårde ghettoer, hvor der i alt bor 42.000 mennesker. Andelen af almene familieboliger skal nemlig nedbringes, så de højst udgør 40 pct. af boligerne i området. Det er konsekvensen af en række initiativer, som et bredt politisk flertal vedtog i 2018.

De fleste af boligområderne kommer til at rumme et mix af beboere i almene og privatejede boliger, og 6. november var de kommende omdannelser tema for en Boligdag afholdt af Statens Byggeforskningsinstitut og Center for Boligsocial Udvikling. Her kom udenlandske og danske eksperter med bud på udfordringer og løsninger, når udsatte boligområder skal blive til velfungerende bydele.

Blandet succes
I USA har omdannelsen af almene boligområder, kaldet public housing, stået på i årtier. Særligt højhusbyggerier er nedrevet på stribe, fortalte den amerikanske forsker Mark Joseph fra Case Western Reserve University på konferencen.

Han leder et nationalt initiativ for research i boligområder med blandede indkomster og mener grundlæggende, at det er god politik at omdanne udsatte boligområder, fordi den høje koncentration af fattigdom påvirker beboernes livsmuligheder negativt. Men resultaterne af omdannelserne i USA er kun delvist succesfulde.

- Man løser ikke problemer med parallelsamfund med den fysiske integration. Det er et nødvendigt skridt, men kun begyndelsen på en proces, der adresserer parallelsamfund, sagde Mark Joseph.

De danske erfaringer med byfornyelse og kvarterløft i almene boligområder i 1990’erne og starten af 2000'erne viser også store udfordringer med at vende udviklingen. Det fortalte Hans Skifter Andersen, adjungeret professor ved Statens Byggeforskningsinstitut.

- Konklusionen fra forskningen er, at når de områder først er blevet et sted med lav status og dårligt omdømme, så kan man ikke normalisere dem. Men man kan forhindre, at de glider længere ud i udsatheden, lød det fra professoren.

De tidligere indsatser indeholdt dog ikke en strategi om at nedbringe andelen af almene familieboliger, som det er tilfældet med indsatsen mod parallelsamfund.

Flytter fra byggepladsen
Antropolog Jonas Strandholdt Bach fra Aarhus Universitet fortalte, at udfordringerne allerede opstår, når boligområdet begynder at ligne en byggeplads. Det får nogle ressourcestærke beboere til at flytte. Han har undersøgt beboernes syn på de omfattende nedrivninger og nybyggerier i Gellerupparken i de senere år.

- De her omdannelsesprocesser har ret stor indflydelse på folks hverdagsliv, og det, tænker jeg, er et parameter, man lokalt skal tage hensyn til, sagde Jonas Strandholdt Bach.

- Beboerne siger: Jeg er bange for, at mine børn går ud og leger, for der ikke er spærret af ved byggepladsen. Jeg skal flytte ud i et halvt år, fordi min lejlighed skal renoveres – så kan jeg lige så godt flytte et andet sted hen.

 - Fastholdelsen af de beboere bliver man simpelthen nødt til at arbejde hårdt for. Man må overbevise dem om, at det bliver godt, og det gør det jo som regel. De beboere, der har set deres lejligheder blive renoveret, set den nye kunstgræsbane eller bypark i Gellerup, de er også glade for de ting, sagde Jonas Strandholdt Bach.

Fjern åbenlyse skel
Den gyldne regel i forhold til at bygge blandede boligområder er ifølge Mark Joseph, at man ikke må kunne se forskel på almene og private boliger, når de står færdige. Det samme gælder i forhold til nabolaget, hvor grænserne til de tilstødende kvarterer også skal væk. Derudover skal der skabes mødesteder som for eksempel parker, cafeer og en form for velkomstområde. Der skal være en jævn strøm af mennesker, der passerer gennem området. Jo flere, jo bedre.

- Hvis man designer byggeriet rigtigt, vil folk betale høje priser for at bosætte sig ved siden af folk, der lever i fattigdom. Vores problem er, at de ikke bliver boende, og at vi har mange boligejere, som lejer deres boliger ud. Det kan være et problem, sagde Mark Joseph.

De amerikanske erfaringer viser, at den boligmæssige integration ikke nødvendigvis fører til social integration af beboerne.

- Det, der virkelig bekymrer os, er, at vi ser stigmatisering, diskrimination, en os-mod-dem-tankegang og mangel på økonomisk mobilitet. Ideen er, at boliger er en platform for økonomisk mobilitet, men efter 20 år i et kvarter med blandede indkomster er folk stadig fattige, sagde Mark Joseph.

Nye sociale grænser viser sig
Hen på eftermiddagen viste Lasse Kjeldsen, chefkonsulent, Center for Boligsocial Udvikling, et billede på storskærmen, der satte den problematik på spidsen. Det var et foto af en mur, der var blevet bygget, da et alment boligområde i Melbourne i Australien blev omdannet til et område med blandede boligformer. På den ene side af muren lå lejlighederne i det almene byggeri, og på den anden side lå lejlighederne i det privatejede byggeri.

- Det var ikke en del af planen, at der skulle være en mur, men de investorer, man gerne ville have til at bygge, var bange for, at de ikke kunne sælge deres lejligheder, hvis man ikke tydeligt adskilte ejerboliger fra almene boliger, sagde Lasse Kjeldsen.

- Man ved fra undersøgelser, at man nemt kommer til at fokusere på dem, man gerne vil tiltrække til området, sagde han.

- Men målgruppen for sådan en omdannelse er ikke kun de mennesker, man gerne vil have ind og bo her. Det er også dem, der bor her i forvejen, sagde Lasse Kjeldsen.

Eller som Jonas Strandholdt Bach, der har stået med beboerne på de mudrede stier mellem byggepladserne i Gellerupparken, sagde:

- Mange beboere har en oplevelse af, at det her er en måde at komme af med de fattige på.

Den oplevelse styrkes af debatten i medierne, når der bruges ord som 'ghetto' og 'parallelsamfund', og hvor en høj andel af etniske minoriteter tæller på minussiden.

- Så er der nogle beboere, der føler, at omdannelserne ikke er for dem, men for andre – det er også en vigtig faktor at tage højde for, sagde Jonas Strandholdt Bach.

Vicevært for fællesskab
Mark Joseph arbejder i USA med at udvikle aktiviteter, der kan skabe fællesskabsfølelse på tværs af beboernes etnicitet og sociale baggrund. Aktiviteterne skal være med til at fastholde beboere med højere indkomster.

- Det vigtigste er at starte tidligt. Man skal ikke vente, til byggeriet er færdigt, og der er et mix af beboere. Når folk flytter til, skal der allerede være rutiner og 'traditioner', de kan deltage i, sagde han.

Den daglige administration og drift af boligområdet bør også være trænet i at arbejde med beboere med blandede indkomster. Det gælder for eksempel viceværterne.

Professor Anja Jørgensen forsker i sammenhængskraften i byer på Aalborg Universitet, og hun mener, et godt udgangspunkt er at undersøge, hvilke fællesskaber der allerede findes i området, for eksempel foreninger og grundejerforeninger i nabolaget.

- Det viser, om der er et netværk, man kan mixe ind i. Kan det bære en integrationsopgave? Det er noget, der skal arbejdes for. Det er ikke kun boligorganisationerne, der skal bære det alene, sagde hun.

I dag udfører boligorganisationerne i de hårde ghettoer allerede en bred boligsocial indsats. Den foregår som regel i tæt samspil med for eksempel skole, ungdomsklub, jobcenter og politi.

Godkendte planer er kun første skridt

Salg, nybyggeri og nedrivning kommer til at fylde de næste ti år.

Alle 15 udviklingsplaner har i løbet af sommeren ligget på bordet foran Thomas Aarup, fuldmægtig i Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, før de blev godkendt. På Boligdagen fortalte han, at fokus især var på, om andelen af almene familieboliger kom ned på 40 pct. af boligerne i området. Syv boligområder søgte dispensation fra kravet om at nedbringe andelen af almene familieboliger til 40 pct., og fem af dem fik dispensation og landede mellem 58 og 68 pct.

- Nogle af de hovedtræk, der er blevet kigget på, er for eksempel, hvordan historikken har været i forhold til ghettokriterierne for de her områder. Bevæger de sig i en positiv retning, sagde Thomas Aarup.

Finansieringsskitser indgår også i udviklingsplanerne.

- Der må vi erkende, at det på nuværende tidspunkt er meget svært at gøre sig nogle meget præcise overvejelser omkring finansiering, fordi det er meget store omdannelsesprojekter, sagde Thomas Aarup.

Endelig fylder genhusning meget i udviklingsplanerne.

- Det er en kæmpe opgave, men den mængde plads, der bliver brugt på det, vidner også om, at det er en opgave, kommuner og boligorganisationer er meget bevidste om. Mange steder er man begyndt at tage forholdsregler for eksempel med midlertidige kontrakter, sagde Thomas Aarup.

Planerne får detaljer
De planlagte salg, nedrivninger og andre virkemidler i udviklingsplanerne skal nu omsættes til mere detaljerede helhedsplaner, der skal godkendes af Landsbyggefonden. Salg og nedrivning skal godkendes af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen.

- Der er ikke på nuværende tidspunkt godkendt nogle af de salg, nedrivninger og alle de andre ting, der skal forekomme. Det er noget, der ligger som en proces de næste ti år, sagde han.

Thomas Aarup forventer både boligsociale og fysiske helhedsplaner i alle 15 områder.

Kommuner med hårde ghettoer

Kommuner, der kan få en hård ghetto i 2020

Kommuner, der kan få en hård ghetto i 2021

 Kilde: Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen